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        《深圳前海深港現代服務業合作區產業扶持用房管理辦法(試行)》政策解讀
        信息來源:市前海管理局發布日期:2022-04-27 11:51:00

        為了構建國際一流營商環境,規范深圳前海深港現代服務業合作區產業扶持用房管理,前海管理局根據《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》及相關會議精神,制定了規范性文件《深圳前海深港現代服務業合作區產業扶持用房管理辦法(試行)》(以下簡稱《管理辦法》)?,F將有關政策解讀如下:

        一、背景及必要性

        前海開發建設進入新時期后,前海管理局將接收大量配建返還物業,前海管理局作為法定機構,如何有效管理配建返還物業并用于產業扶持等事宜尚無相關規定。制定相應規范,形成完備的管理制度體系,有利于前海合作區產業扶持工作的有序運行與健康發展。

        2020年8月26日,深圳市人大通過《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》修訂,明確授權前??梢詫⒑献鲄^有償供應的土地上配套建設和由管理局投資建設的屬于管理局資產的配建返還物業用于前海合作區產業扶持。為了細化《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》規定,前海管理局有必要就用于產業扶持的配建返還物業性質、利用方式等作出規定。

        因該事項由前海管理局依據法定職權和程序制定和發布,涉及公民、法人和其他組織的權利、義務,具有普遍約束力,可以反復適用,故擬就事項制定規范性文件。

        二、主要依據

        《管理辦法》的主要依據是《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》《深圳市前海深港現代服務業合作區管理局暫行辦法》,并參考了《深圳市創新型產業扶持用房管理辦法》的部分規定。

        其中最直接的上位依據為《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》第27條:“前海合作區土地出讓收益應當用于土地開發和基礎設施建設等用途。

        “在有償供應的土地上配套建設和由管理局投資建設的辦公、商業、公寓、住宅、停車等特定用途的物業,屬于管理局資產,可以用于前海合作區產業扶持、社區配套和公共服務、人才住房、國家機關和事業單位辦公用房等。管理局負責上述物業的規劃、配置、使用、維修和處置。”

        《管理辦法》系在目前《深圳經濟特區前海深港現代服務業合作區條例》構建的制度框架內的具體細化實施規定,不涉及對現行制度、規定的突破。

        三、主要內容

        《管理辦法》共5章,總計33條。主要內容包含:總則、配租條件及配租標準、申請材料及業務流程部分、配租后監管、附則等,具體說明如下:

        第一章總則部分,主要對《管理辦法》的制定目的、上位依據、辦法適用范圍、分配原則等作總則性規定。

        第二章配租條件及配租標準部分,主要對產業扶持用房配租的申請配租資格以及產業扶持用房折扣面積配置、港資機構租金折扣優惠、引進細則制定、遴選規則、租賃期限、市場價格評估、免租期及物業自用以及定向引進條件等關鍵要求進行規定。

        第三章申請材料及業務流程部分,主要對申請材料、配租業務流程、定向引進業務流程以及租賃合同的相關內容進行規定。

        第四章配租后監管部分,主要對管理局對產業扶持用房的跟蹤監督管理要求、違法違約相關規定、統計工作的配合要求等進行規定。

        第五章附則部分,主要為擇優不重復要求、以及部分名詞解釋、解釋主體及施行日期等內容規定。

        四、重點內容解讀

        (一)產業扶持用房是什么?

        產業扶持用房是指屬于深圳市前海深港現代服務業合作區管理局(以下簡稱前海管理局)資產,用于前海合作區產業扶持且符合下列條件之一的辦公、商業及配套停車等特定用途物業:

        1.在前海合作區有償供應的土地上配套建設;

        2.由前海管理局投資建設。

        (二)誰可以使用產業扶持用房呢?

        申請配租產業扶持用房的申請人(營利性機構、非營利性機構)應當同時符合以下條件:

        1.注冊地、實際經營地、稅收繳納地均在前海合作區(包括承諾注冊地、實際經營地、稅收繳納地遷入前海合作區,承諾遷入的,應當在承諾的期限內完成遷入。持牌金融機構稅收由國家稅務總局深圳市稅務局第三稅務分局征管的,視同在前海繳納稅收),或者未在前海合作區注冊但在前海合作區實際經營且對前海合作區深港合作、現代服務業發展具有重大促進作用的;

        2.主營業務符合前海合作區產業發展指導目錄;

        3.申請時未在相關部門公布的“企業經營異常名錄”、失信被執行人名單、聯合懲戒“黑名單”內;

        4.無行賄、受賄等違法犯罪記錄。

        (三)營利性機構申請配租產業扶持用房有折扣嗎?折扣是多少呢?

        營利性機構申請配租產業扶持用房,按照如下規定確定租金折扣標準:

        1.從事金融業、現代海洋產業、會展商貿物流業、科技服務業、新型國際貿易、數字與時尚產業、專業服務業等前海合作區鼓勵發展的產業類型的營利性機構(房地產開發企業除外),申請配租產業扶持用房的租金價格為參考價格或者評估價的70%。

        2.符合本條第一項規定,且符合下列條件之一的營利性機構,申請配租產業扶持用房的租金價格為參考價格或者評估價的60%:

        (1)在上海證券交易所、深圳證券交易所、北京證券交易所或者香港、紐約、倫敦、東京、新加坡、納斯達克等境外證券交易所(不含小額資本市場和柜臺交易)上市的企業(以下簡稱上市企業)及其持股超過50%或者實際控制的一級子公司;

        (2)世界500強企業、中國500強企業及其持股超過50%或者實際控制的一級子公司;

        (3)深圳市總部企業、前??偛科髽I、獨角獸企業、細分領域的頭部企業;

        (4)上年度產值(營業收入)超過2500萬元(批發類5億元)的其他營利性機構。

        3.符合本條第一項、第二項規定,且上年度產值(營業收入)超過5000萬元(批發類10億元)的營利性機構申請配租產業扶持用房的租金價格為參考價格或者評估價的50%。

        4.符合本條第一項、第二項規定,且上年度產值(營業收入)超過10億元(批發類50億元)的營利性機構申請配租產業扶持用房的租金價格為參考價格或者評估價的30%。

        (四)非營利性機構申請配租產業扶持用房有折扣嗎?折扣是多少呢?

        非營利性機構申請配租產業扶持用房,按照如下規定確定租金折扣標準:

        1.獲評國家級5A、省級5A、市級5A資質,或者國家級4A、省級4A、市級4A資質,且符合前海產業發展要求的非營利性機構,申請配租產業扶持用房的租金價格分別為參考價格或者評估價的30%、40%;

        2.與前海管理局簽訂戰略合作框架協議的重點非營利性機構,申請配租產業扶持用房的租金價格為參考價格或者評估價的30%;

        3.其他從事金融業、現代海洋產業、會展商貿物流業、科技服務業、新型國際貿易、數字與時尚產業、專業服務業等前海合作區鼓勵發展的產業類型的非營利性機構,申請配租產業扶持用房的租金價格為參考價格或者評估價的50%。

        (五)對港資機構的有沒有特殊的政策支持呢?

        符合本辦法第九條(營利性機構)、第十條(非營利性機構)規定的申請人為港資機構的,申請配租產業扶持用房的租金折扣標準,可在規定租金折扣標準的基礎上下浮10%,但營利性機構租金折扣標準最低不得少于參考價格或者評估價的30%,非營利性機構租金折扣標準最低不得少于參考價格或者評估價的20%。

        (六)租期和入駐后的續租情況?免租期?

        產業扶持用房的首次租賃期限最長不超過5年。

        續租產業扶持用房的,在租賃合同中約定每次續租期限不超過3年,申請人應當在合同期滿前6個月內申請續租,續租次數原則上不超過2次。

        對首次申請配租產業扶持用房的申請人,可以設定免租期。租賃面積不超過2000平方米的,設定3個月免租期;租賃面積超過2000平方米的,免租期最長不超過6個月。

        (七)申請配租產業扶持用房的流程?

        申請人申請配租產業扶持用房的標準業務流程為:

        1.申請。申請人按照配租公告要求在前海e站通提交申請配租產業扶持用房的相關材料。

        2.受理。前海管理局收到申請后,應當場核對資料。資料齊全的,予以受理;資料不齊全的,應當一次性告知其補正。

        3.遴選與審核。前海管理局在配租公告規定的材料收集截止日起25個工作日內進行遴選與審核,形成意向配租結果。

        4.公示。除涉密等特殊情形外,產業扶持用房意向配租結果應當向社會公示5個工作日。對意向配租結果有異議的,應當在公示期內以書面形式向前海管理局提出,前海管理局在10個工作日內對異議進行調查核實并答復。如異議成立,前海管理局對意向配租結果重新進行公示。

        5.公告。公示無異議或者異議經妥善處理的,前海管理局作出產業扶持用房配租決定并在3個工作日內向社會公告。

        6.簽訂及交付。申請人應當在配租決定公告之日起20個工作日內,與前海管理局簽訂租賃合同。前海管理局按照約定,向申請人交付產業扶持用房。

        專此解讀。

         

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